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七码复式三中三多少组:三四線城市房價上漲背后已“?;幀??

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導讀:4月26日,中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組聯合發布的2018年4月《中國住房市場發展月度分析報告》以下簡稱《分析報告》顯示,短期看,一二線城市中房價下降或穩定的城市個數增多;三四線城市房價仍將繼續慣性上漲,但漲速將有所下降。
       4月26日,中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組聯合發布的2018年4月《中國住房市場發展月度分析報告》以下簡稱《分析報告》顯示,短期看,一二線城市中房價下降或穩定的城市個數增多;三四線城市房價仍將繼續慣性上漲,但漲速將有所下降。

       這份《分析報告》指出,各地住房市場漲多跌少。除了2016年來第一波房價上漲城市如南京、合肥、天津、廈門、石家莊、廊坊等還在下跌外,其它城市大都在上漲,西安、青島等部分熱點城市仍處于房價快速上漲區間。

       應該說,社科院新出爐的這份報告與我們之前的觀點有很多的相近之處。但是我們要先分析一下,我國三四線城市的房價為何會出現快速上漲?

       首先,一二線城市受到房地產調控,投機者都跑到三四線城市炒房。三四線城市之前要去庫存,所以很少受到房地產調控的影響。再說,很多三四線城市之前也存在價格的洼地,這讓投機炒作有了很大的想象空間。

       再者,農民工返鄉需求。第一季度恰逢春節等其他節假日,是農民工返鄉的季節。很多人在一二線城市打工,根本買不起高房價,而返鄉之后,看到家鄉這邊的三四線城市房價正在上漲,害怕自己以后連家鄉周邊的中小城市的房價也買不起。

       最后,三四線城市近年來一直在進行棚戶區改造貨幣化安置,本來居民住在棚戶區里面,對購置新房沒啥需求。但是地方政府要拿棚戶區這塊地,于是通過國開行拿到抵押貸款,發給了棚戶區的居民。這樣一來,棚戶區居民手里面一下有大量資金,隨著這批剛需的入市房價開始扶遙直上。

       對于社科院的這份報告,我們也比較贊同短期之內中國三四線城市房價還有繼續上漲的動能。從最新數據看,無論是環比,還是同比,三四線城市房價上漲的勢頭正在越來越衰弱,所以在下半年三四線城市就會出現調整,所以對于投資者來說,未來國內外不確定因素較大,投資三四線城市要謹慎。

       第一,房地產調控政策已經由一二線城市向三四線城市蔓延,限購、限售的城市繼續增加。大連本市戶籍2套以上限購;沈陽在3個熱點區域實行限購;青島將限購范圍擴大至青島戶籍居民家庭,并將限售期限從2年提高至5年;海南省在已出臺限購政策的基礎上,實施全域限購;

       很顯然,之前三四線城市的房價上漲是為了去庫存,放松了對房地產的調控,讓投機資金有機可乘,而現在去庫存已基本結束,馬上可以加大房地產調控的力度,而且很多三四線城市由原來的“因城施策”,變為“因區調控”,這樣會更有針對性的對各個區域內的樓市進行調控。

       第二,房貸利率的上漲,可以對于三四線城市房價上漲進行遏制。數據顯示2018年3月全國首套房貸款平均利率為5.51%,相當于基準利率1.124倍,環比2月上升0.92%,同比去年3月首套房貸款平均利率4.46%上升23.54%。盡管房貸利率有所攀升,但目前的房貸利率仍處于近10年來的相對低點。

       對此,我們認為,自從去年下半年以來,各地頻繁上調房貸利率,而且未來利率還有很大的上漲空間。以后房貸超過歷史最高7%的可能性不能排除。當房貸利率上漲已經成為趨勢后,到三四線城市投機炒房的群體將會選擇退出。從目前看三四線城市70%的購房者是投機性購房群體。



第三,棚戶區改造貨幣化安置或將發生變化。原因很簡單,棚改居民又拿著貨幣安置款又去附近購房,這樣會不斷推高當地房價。為了能夠支付貨幣化安置款,地方政府又要不斷向銀行貸出更多的資金,這樣的安置模式是難以長期持續的。而想寄希望于民間資本,但民間資本對此事積極性并不高。

對此,我們覺得棚戶區改造對口安置的辦法還是比較好的。對于棚戶區居民來說,政府提供幾個地方的房源任憑選擇,這樣對于政府的去庫存也有利。如果繼續實行貨幣化安置,前面的棚改居民進一步推高房價,而地方政府又要向銀行借出更多的資金來支付安置款。這樣下去,何時是個頭呢?

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